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2018년 변경되는 부동산 주요 점검사항.
한국부동산서베이 조회수:2136
2018-01-02 14:53:07

1. 제 도.


 1) 재건축 추가이익 환수제 부활.

재건축 초과이익 환수제는 2006년 도입이후에 2차례 유예가 이어지는 동안 환수제를 적용받은 단지는

서울중랑구 묵동의 정풍연립, 중랑구 면목동의 우성연립등 총 5곳인데

대부분 소규모의 연립주택이었고 개발이익도 많지않아서 부담금의 규모가 크지 않았다고 합니다.

하지만 2018년에는 재건축 초과이익환수제 시행으로 인해서 재건축시장이 적지않은

충격을 받을것이라는 말들이 많은데 실제로 강남구청이 외부 전문기관에 의뢰해서

압구정동 한양아파트 5.7.8단지 전체 672가구를 대상으로

초과이익 환수제 시뮬레이션을 돌려본결과 추진위원회 구성할때 주택가액은 가구당 평균 10억900만원이고

2023년에 사업종료를 가정할경우에 주택가액은 평균17억원대라고 산출됐다고 합니다.

이럴경우 조합원1인당 평균부담금은 127만원인데 만약

아파트 준공시까지 아파트값이 예상값보다 10%이상 오를경우 가구당 평균부담금 액수는

각 1억1000만원,2억3300만원대로 대폭 늘어나게된다고 합니다.

 

  2). 오피스텔 분양시 인터넷청약 의무화.

올해부터는 오피스텔 분양 시에도 인터넷 청약이 의무화된다.

앞으로 현장청약에 따른 줄 세우기 등 문제점 해소를 위해 분양사업자가 일정규모(300~500실) 이상의 오피스텔 등을 분양할 경우

인터넷을 통한 청약접수가 의무화된다.

대상 건축물 및 구체적인 청약접수 방법 등은 대통령령에 반영할 예정이다.
 

 

  3) 전매제한 및 거주자우선분양 적용지역도 확대.

현재는 전매제한 및 거주자우선분양이 수도권 내 투기과열지구에만 적용되지만

앞으로는 전국의 투기과열지구 및 조정대상지역까지 확대 적용된다.

법 시행 이후 최초로 분양신고를 하는 경우부터 적용될 예정이다.

아울러 허가권자(지자체장)에게 조사·검사권한도 부여한다.

지금까지는 법적근거가 없어 허가권자가 분양사업자 등을 관리하는데 어려움이 있었으나

앞으로는 허가권자에게 분양사업자에 대한 조사·검사 권한을 부여하여 분양사업자의 불법행위 단속을 할 수 있도록 했다. 

 건축물의 분양에 관한 법률 개정안은 올해 초부터 시행될 예정이다.

 

  4) 2018년 임대사업자 등록 활성화 방안.

    - 지방세 감면 확대 : 2021년까지 취득세,재산세 감면,  8년 이상 장기 임대시 재산세 감면(2019년)

    - 임대소득세 감면 확대. : 감면기준을 현재3호 이상에서 1호 이상으로 확대.

    - 양소소득세 감면 확대 : 8년이상 장기 임대 시 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 비율 50%에서 70%로 상향.

    - 종합부동산세 감면 기준 개선 : 종부세 합산 배제 적용대상 을 5년에서 8년 임대시로 변경.

    - 건강보험료 부담완화 : 8년 임대시 80%, 4년 40% 감면(2020년말 등록 기준)


 

2. 금    융.

  1) 신 총부채상환비율 도입.

    연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율. 금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과

기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말하는데, 원리금 상환액과 연간 소득 평가 방식이 종전 DTI 산정 방식과 다르기 때문에,

통상 '신DTI'로 표기된다. 주택 담보가치 대비 대출비율(LTV)과 함께 부동산 경기에 따른 정부 주도의 미시 정책으로 활용되며, 시기와 지역, 대출자의 요건,

금융권의 종류에 따라 차별 적용된다.

기존 DTI와의 가장 큰 차이는 주택담보대출 한도를 계산하는 기준인 원리금 상환액과 연간 소득 평가 방식이 바뀌는 것이다.

기존 DTI는 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산할 때, 원리금 상환액에는 신규 주택담보대출의 원리금만 포함되고

기존에 있는 대출의 경우에는 원금을 제외하고 이자만 반영되지만, 신DTI는 신규 주택담보대출의 원리금은 물론이고

기존 주택담보대출의 원금과 이자까지 합산해서 계산한다.

즉 대출자가 보유한 주택담보대출 총액이 적용되며, 복수로 주택담보대출을 받을 경우에는

두번째 주택담보대출에서는 만기를 제한하는 제도가 도입되어,

장기 대출을 제한한다. 이 제도는 흔히 '갭 투자'라고 하는, 주택 가격과 전세 가격의 차이만 갖고 대출금으로 주택을 구입하여

가격 상승 차액을 노리는 투기꾼들을 방지하기 위해 제정된 것으로, 1가구 1주택인 실수요자에게는 기존의 DTI와 차이가 없는 조건이 된다.

신DTI에서 적용되는 또 하나의 원칙은 대출자의 소득평가 방식의 변화이다. 신DTI에서는 소특의 입증가능성·안정성·지속성을 확인하기 위해,

미래 소득의 예상을 포함하여 좀 더 꼼꼼한 방식이 도입된다. 이에 따라 소득 평가에 있어서, 소득을 산정할 때 최근 2년간 소득기록을 확인하고,

연금납부액과 같은 인정소득과 카드사용액 등의 신고소득 등은 소득산정시 일정비율을 차감한다.

또한 장래의 소득 상승이 예상될 때에는 소득에 대하여 일정 비율을 증액한다.

이에 대해서는 금융회사의 자체 고객정보 분석 및 통계청 정보 등을 통해서 장래 소득에 대한 인정 기준이 제시될 예정이다.

또한 10년 이상의 장기대출을 할 때에는 주기적으로 소득 정보를 갱신하는 방안이 강구되고 있다.

이에 따라 신DTI가 도입되면 기존 주택담보대출이 있는 대출자는 신규 주택담보대출액의 제한이 불가피할 것으로 예상된다.

또 기존 복수 주택담보대출자에게

감당할 수 없는 부채상환의 부담이 발생할 것으로 예상되므로, 정부는 기존 복수 대출자는 신DTI의 적용을 제외하고,

기존 주택담보대출의 금액이나 은행의 변경이 없는 기간 연장의 경우에도 적용을 배제하기로 했다.

또한 실수요자 보호를 위해서, 즉시 처분이 가능하거나 2년내 처분이 가능한 다주택자의 경우에는 제한 조건을 완화하기로 했다.

 

  2) 중도금 보증금 보증한도 축소.

정부가 가계부채를 줄이기 위해 아파트 분양때 받는 중도금대출 보증 한도를 현재 6억원(수도권, 광역시, 세종)에서 5억원으로 낮춘다.

중도금대출 보증비율 역시 기존 90%에서 80%로 축소한다.

부동산 전문가들은 서울 평균 수준 아파트를 사려는 실수요자는 이번 대출보증 한도와 비율 축소에 큰 영향을 받지 않을 것으로 보이지만,

강남·서초·마포·용산·성동구 등 분양가가 3.3㎡당 3000만원이 넘는 서울 고가 아파트 중도금 대출에는 제동이 걸릴수 있다고 전망했다.  

 

  3) 총체적상환 능력비율 도입.

차입자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득 대비로 나타낸 지표. 즉 가계가 연소득 중

주택담보대출과 기타대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 보여준다.

시중은행과 보험회사에서 받은 주택담보대출, 신용대출을 비롯해 마이너스통장대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제까지 포함한

모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출한다.

총부채상환비율(DTI)을 적용해 심사할 때보다 대출 규모가 일반적으로 줄어든다.

 

 

3. 세  금.

  1) 양도소득세의 변화.

   당장 1월 1일부터 양도소득세 기본 세율이 상향됩니다. 

기존 38%였던 3억~5억 원의 아파트 양도소득세 기본 세율이 40%로 상향되며, 기존 40%였던 5억 원 초과 아파트의 양도세는 42%로 각각 2%포인트 인상됩니다. 

※ 아파트 양도소득세 변화

분양권 양도소득세도 마찬가지로 상향 조정되었습니다. 전국 40곳의 조정대상지역 내에서 분양권을 전매 시 납부 할 양도소득세가 강화되는데요.

기존에는 분양권을 1년 이내에 전매할 때 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~40%의 세금을 납부했습니다. 하지만 앞으로는 보유기관에 상관없이 세율이 일률적으로 50%가 적용됩니다.

최근 몇 년간 분양시장이 호황을 맞으며 분양권 거래량도 많았는데요, 분양권 프리미엄을 염두에 두고 분양을 받았거나, 근 시일 내 분양권 거래를 고민 중인 분이라면 해가 바뀌기 전 매도를 서두르는 것이 세금을 줄이는데 유리한 상황입니다. 

※ 분양권 양도세 변화

이와 함께 4월 1일부터는 조정대상지역 내에 다주택자에 대한 양도세 중과가 이뤄집니다.

이에 따라 그동안 양도차익에 따라 6~42%의 기본세율을 적용받던 다주택자는 앞으로 2 주택의 경우 기본세율 +10%포인트,

3주 택자 이상은 기본세율 +20%포인트를 추가한 세율을 적용합니다.또한, 3년 이상 보유 시,

보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주던 장기보유 특별공제 혜택도 배제됩니다. 

이에 따라 새해부터는 다주택자들의 거래가 둔화할 것으로 전망되는 것은 물론,

세금부담으로 인해 2 주택 이상을 보유하기보다 1채에 집중하는 투자자가 많아질 것이라는 예측도 많습니다. 



  2) 조세특례제한법 개정.

올해에는 조세특례 제한법도 변경되는 부분이 있습니다. 

우선, 소형주택 임대사업자에 대한 소득·법인세 감면(4년 일반임대 30%, 8년 준공공임대 75%) 요건이 완화됩니다

기존에 소형주택 임대업자가 소득세 및 법인세를 감면받기 위해서는 주택임대사업자를 등록하고,

국민주택 규모의 기준시가 6억 원 이하의 주택을 4년간 (준공공임대 시 8년) 3 주택 이상 임대해야 해야 했습니다.

하지만, 올해부터는 주택임대사업자 등록을 하고, 국민주택 규모의 기준시가 6억원 이하의 주택을 4년간(준공공임대 시 8년) 임대한다면 1 주택만 임대하여도 감면을 받을 수 있습니다.  

또한 준공공 및 기업형 임대주택 양도소득세 감면 적용 기간은 2018년 말까지로 1년 연장되며, 신규 매입 후 10년 이상 계속 임대 시에는 양도세를 면제해 줍니다. 

 

 

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