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9.13 후속 주택담보대출 규제 감독규정 변경
한국부동산서베이 조회수:2382
2018-10-05 11:12:05

 

1. 금융위에서 2018.9.13일 '주택시장 안정대책' (관계부처합동) 후속 조치로 필요한 사항과 주택담보대출 규제를 합리적으로  운영하기 위해 필요한 개정 사항 등을 감독규정에 반영하기 위한 규정 변경예고를 공고하였습니다.

2. 단순 대출규제 수준을 넘어서, 재개발주택에 리모델링주택 포함하고, 대출 심사에 있어서 주택의 범위에 분양권 및 재건축, 재개발지분(조합원 입주권)을 포함 하는 등, 광범위한 규제를 신설하고,

3. 규정변경 예고 공고 이지만, 대출창구에서는 바로 적용되고 있습니다.

4. 아래 내용은 공고 요약, 각 조항별 세부 내용은 첨부파일 확인.

 

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

  1. 추진배경 및 정부개입 필요성

    □ (추진배경) 주택시장의 비이성적 과열 차단을 위해 관계부처합동*으로 금융·세제·공급을 망라한 종합대책을 마련·발표(’18.9.13일)

* 기재부(총괄), 국토부, 행안부, 금융위, 국세청 등 관계부처와 BH포함 범정부적 결정사항(긴급경제현안간담회, 9.13일)

ㅇ 이에 따라 주택담보대출 및 임대업대출 등에 대한 리스크관리기준 강화*로 규정 변경이 필요

* 주택보유세대에 대해 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 제한, 생활안정자금대출의 유용 제한, 투기·투기과열지구 주택을 담보로 한 임대업 대출에 대한 담보인정비율 40% 도입 등

□ (정부개입 필요성) 주택 관련 대출은 실수요자 중심으로 지원하고, 주택시장의 투기수요를 차단하여 주택시장의 과열을 억제할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

□ (대안의 내용) 규제 강화 과정에서 서민·실수요자 등 보호를 위해 일정 요건을 충족하는 경우, 또는 은행 여신심사위원회의 승인을 받은 경우 등에는 주담대 규제를 완화할 수 있는 근거를 마련

ㅇ (주택구입자금대출) 1주택세대라도 규제지역 내 이사·부모봉양 등 실수요 목적 주택구입에 어려움이 없도록 신규 주담대 허용*

* ①기존주택 2년 이내 처분 조건(거주지 변경, 결혼 등)

②기존주택 보유 인정(질병 치료·요양 등 불가피한 사유가 인정되는 경우

)③그 밖에 예상치 못한 경우를 위해 은행 여신심사위원회의 승인을 받은 경우는 대출이 가능하도록 예외 규정을 마련

ㅇ (생활안정자금대출) 연간한도를 1억원으로 제한하되, 불가피한 경우 여신심사위원회의 승인을 받아 1억원을 초과하여 대출을 받을 수 있음

□ (선택 근거) 주택 투기수요를 차단하면서, 서민·실수요자의 주거안정 등을 위해서는 예외를 허용할 필요

ㅇ 규제대안은 주택보유세대에 대한 주택 신규 구입을 위한 주담대를 제한하면서도 실수요자 보호를 위한 예외를 마련하여, 주택 관련 대출의 실수요자 중심 지원이란 측면에서 현행안보다 우위

 ㅇ 또한, 금융회사의 주택담보 대출 관련 리스크를 감소시킴으로써 금융부문의 건전성 제고에도 기여

3. 기대 효과

□ 주택 투기수요를 억제하여 주택시장 가격 안정화가 가능

ㅇ 주택보유세대가 차입을 통해 소액의 자금만으로도 주택을 구입한 후, 가격이 오르면 되팔아 시세차익을 얻는 투기수요가 많았음

ㅇ 또한, 규제회피 목적의 임대업대출(LTV 미적용)을 받아 주택을 구입하고, 임대업자로서의 의무*는 이행하지 않는 사례도 발생

* 단기 4년, 장기 8년 임대의무, 임대료 상한(5%) 적용 등

⇨ 감독규정의 주택담보대출에 대한 리스크관리기준을 강화함으로써 주택보유세대의 차입을 통한 투기수요를 차단

□ 지나친 주택담보대출을 억제하여 주택 관련 대출은 실수요자 중심으로 지원이 가능

ㅇ 기존에는 이미 주담대가 있는 세대만 신규 주담대를 제한하여 주택보유세대라도 주담대만 없으면 투기 목적 차입이 가능하였음

⇨ 주택보유수 기준으로 신규 주택담보대출을 취급함으로써 주택 관련 대출을 실수요자 중심으로 지원 가능

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

□ (규제목적) 금융회사의 주택담보대출에 대한 리스크관리기준을 강화함으로써 금융회사 차입을 통한 주택 투기수요를 억제하고, 금융회사의 여신 건전성을 강화시킴과 동시에 주택 가격을 안정화

□ (규제수단) 주택보유세대의 주택담보대출이 제한될 수 있으나, 실수요자 보호를 위한 예외를 허용하고 있음을 감안할 때, 과도한 수준으로 보기 어려움

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

□ 해당사항 없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

□ 영국·미국 : 영국 FCA는 모기지업에 대한 감독규정에서 책임대출 규제를 도입하였으며, 미국은 「도드-프랭크법(Dodd-Frank Act)」을 제정하여 모기지 영업에 대한 강력하고 통일적인 규제를 마련

 ㅇ 우리나라는 차주의 상환능력을 고려하지 않은 여신기관의 과잉 대출 관행이 존재하고 있어, 가계부채 증가의 원인으로도 지목된 바 있으나,

ㅇ 영국과 미국은 ’08년 금융위기시 주택담보대출 중심으로 연체율이 증가하였음에 따라, 이후 차주의 상환능력 심사를 의무화하는 등 대출 위급시 여신기관의 책임을 강조하는 ‘책임대출’(responsible lending) 규제를 도입

     - 영국은 소득에 대한 차주의 자기증명제도를 폐지하고, 객관적인 증빙자료를 통해 차주의 수입·지출을 감안, 상환능력을 심사 중이며, 거치식 대출의 경우 차주의 만기시 상환계획을 제출하고 동 계획이 적정한 경우에만 대출이 가능

- 미국도 객관적인 증빙자료를 통해 차주의 상환능력을 평가하고 있으며, 적격 모기지(Qualified Mortgage) 요건*에 해당하는 경우에만 상환능력 심사 의무를 면제

 * DTI 부채비율이 43% 이하 등

 

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

□ 실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 위한 「주택시장 안정대책」(9.13일, 관계부처합동)의 후속조치로

ㅇ 주택담보대출 관련 규제 비율 상향으로 인해 당장은 일반 국민의 대출한도가 감소하는 것에 대한 일부 우려가 있으나

- 무주택․1주택세대 등 대다수 국민(약 85%)에게 미치는 영향은 사실상 없음*(주택시장 안정 효과는 全 국민이 향유)

ㅇ 주택보유세대에 대한 각종 경과조치* 및 예외사항 등을 마련하여 비준수 가능성은 낮음

* 규정 시행일 이전에 대출승인을 받은 경우는 제외, 대책 발표일 이후 입주자모집 공고된 사업장에만 적용 등

ㅇ 주택임대사업자에 대해서도 대책 발표 이전 주택을 구입하여 임대주택으로 등록한 경우는 주택보유수 산정에서 제외하여 기존 주택임대사업자의 비준수 가능성도 낮을 것으로 예상

o 규제 차등화 방안

□ 규제지역 내에서는 대출만기, 주택형태와 관계없이 주택보유세대의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 제한

ㅇ 다만, 서민․실수요자 보호를 위해 불가피성이 인정되는 경우는 예외적으로 허용

 

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

□ 금번 개정안은 투기 목적의 신규 주택담보대출을 제한하는 것으로,

ㅇ 실질적인 대출행위는 금융회사에서 이루어지는 바, 추가적인 행정인력 소요 없음

 o 재정적 집행가능성

□ 금번 개정안은 투기 목적의 신규 주택담보대출을 제한하는 것에 불과한 바, 추가 예산소요는 없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

 

1. 추진 경과

□ 관계부처 합동으로 마련한 「주택시장 안정대책」은 관계부처 협의, 금융감독원, 금융회사 등 이해관계자들의 충분한 의견 수렴 등을 거쳐 발표한 방안임

ㅇ 방안 발표 후에도 금융당국-업권별 협회-금융회사간 상시점검체계를 구축하여, 준비상황을 지속 점검하고, 사례별 상세 FAQ 마련·배포

2. 향후 평가계획

□ 제도 운영 과정에서 일부 불합리한 점이 발생하는지 지속적으로 모니터링하고, 필요한 경우 보다 합리적으로 제도가 운영될 수 있도록 추가 보완책 등을 검토할 예정

3. 종합결론

□ 금번 개정으로 금융회사 차입을 통한 투기적 수요를 억제하여 주택시장 가격 안정화에 크게 기여하고,

ㅇ 주택 관련 대출을 서민·실수요자 중심으로 지원함과 동시에

ㅇ 불필요한 대출을 제한하여 금융회사의 대출 건전성 강화에도 기여할 것으로 판단됨

 

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