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노후건축물 정비 촉진 등 건축투자 활성화 대책 발표
한국부동산서베이 조회수:2001
2015-07-10 19:23:52

1. 결합건축제도 도입, 건축협정 활성화 등 소규모 정비방식 다양화
2. 용적률 완화, 지방세 감면 등 방치건축물 사업 재개 지원
3. 민간투자를 활용한 공공건축물 리뉴얼 활성화
4. 노후건축물 등 안전진단 강화 및 건축관련 안전산업 육성
5. 부유식 건축물 제도화, 복수용도 허용 등 건축관련 법·제도 정비

국토교통부(장관:유일호)는 7.9(목) 대통령 주재 제8차 무역투자진흥회의를 통해 “건축투자활성화 대책”을 발표하였다.

동 대책은 건축물 노후도가 급속히 증가하고 있으나 인구정체, 부동산 가격상승 기대감 약화로 노후 건축물 리뉴얼(재건축 및 리모델링) 사업이 부진한 문제를 해소하기 위한 것이다.

금번 발표한 대책은 사업성 제고를 위한 건축규제개선과 과감한 인센티브, 리뉴얼 자금융자 및 컨설팅 지원, 새로운 건축시장 발굴 등을 포함 하고 있다.

국토부는 이번 대책을 통해 연간 2.2조원 규모의 신규투자 효과 및 건축투자 패러다임을 신축에서 노후건축물 재건축·리모델링으로 전환하여 도시기능·경관·안전 개선 및 건축수요를 확대하는 효과가 있을 것으로 전망했다.

오늘 무역투자진흥회의에서 발표한 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 소규모 정비방식 다양화

① 결합건축제도 도입

노후건축물 재건축 사업성 제고를 위해 대지별로 적용되는 용적률 기준을 건축주간 자율협의를 통해 대지간 조정할 수 있는 결합건축이 허용된다. (건축법 개정, ‘15.4/4분기)
* 30년 이상 된 건축물: 248만동 (전체 건축물의 39%)
** (현행) 각 대지별 용적률 별도 적용 → (개선) 복수의 건축물을 동시 재건축시 대지간 용적률 조정 허용


예를 들면, 서울 준주거지역의 경우 용적률이 400%까지 가능하나, 이면도로와 전면도로의 임대료 차이 등을 고려하여 용적률을 조정하여 적용할 수 있다.

다만, 기반시설 부족문제, 경관문제 등이 없도록 용적률이 법정 기준대비 20%이상 조정되는 경우에는 건축·도시위원회 공동심의를 거쳐야 한다.

용적률 조정 내용은 승계되므로 그 사실을 누구나 알 수 있도록 대상 소유자들은 건축협정을 체결하여야 하고, 용적률 조정 내용은 건축물 대장에 등재된다.

결합건축은 중심상업지구, 역세권 및 뉴타운 해제지구 등에서 시행될 예정이며, 인접한 대지간에서 적용이 가능하다. 잠실지역에 시뮬레이션 한 결과 용적률 20% 결합시 사업성이 약 9% 향상되는 것으로 나타났다.

② 건축협정제도 활성화

건축협정제도 활성화를 위해 용적률 완화(20%) 등 인센티브 확대, 합의요건 완화* 등이 추진된다. (건축법 개정, ‘15.4/4분기)

건축협정제도는 지난해 10월 도입되었으나, 사업성 부족에 대한 대책이 미흡하고, 주민들이 협정 체결 방법과 절차를 쉽게 파악하기 어려운 문제로 인해 한계가 있었다.

이러한 한계를 개선하기 위해, 건축협정 체결시 용적률을 20% 완화 가능하고, 복수 대지간 통합 적용할 수 있는 시설기준이 확대*된다.
* (현행) 조경·지하층·주차장·계단 → (개선) 거실·피난시설·정화조 등 건축설비 모두 가능

소유자가 공유지분자인 경우 현재는 공유지분자 전원의 합의가 필요하나 앞으로는 공유자 4/5 이상의 동의만 있어도 된다.

아울러, 국토부에서 시범사업 성과, 건축협정 가이드라인을 건축주와 지자체 공무원에게 전파하고, 지자체별로 건축협정 유망지 발굴, 정보안내 등의 역할을 하는 전담 지원기구를 설치하게 된다.
 

< 건축협정제도 >

▪(정의) 2개 이상의 대지에 대하여 토지나 건축물의 소유자간 협정을 체결하여 하나의 대지로 간주
▪(대상) 지구단위계획구역, 주거환경개선사업구역, 지자체 조례로 정한 구역 등
▪(기대효과) 용적률, 건폐율, 조경, 주차장, 진입도로 등 건축기준을 단일대지 기준으로 적용하므로 공사비 절감 및 사업성 제고 가능


③ 구시가지 기존건축물 건축기준 완화

건축법 시행(’62년) 전 조성된 명동·인사동거리 등은 건폐율*이 100%에 근접하여 현행 기준에 따라 재건축할 경우 건물규모가 대폭 축소되어 재건축이 사실상 곤란하므로, 건축기준을 현실적으로 지키기 어려운 거리는 특별가로구역*으로 지정하여, 전면도로폭의 기준, 인접대지로부터의 거리 등 건축기준을 완화한다. (건축법 개정, ‘15.4/4분기)
* 조화로운 경관, 리뉴얼 활성화를 위해 국토부장관 및 허가권자가 지정가능하며, 건폐율·높이제한 등이 완화됨(건축법 제77조의2)

다만, 원활한 소방안전 활동 등을 고려하여 특별가로구역 中 건축기준 완화 범위 등은 선별하여 적용하게 할 계획이다.

특별가로구역은 국토부장관과 허가권자가 지정할 수 있으며, 국토교통부는 민간제안을 받아 지자체의 적극적인 구역선정을 유도할 것이며, 필요한 경우 직접 지정도 추진할 계획이다.

(2) 방치건축물 사업 재개 지원

용적률 완화 등 인센티브 마련 및 지방세 감면, 권리관계 조정*, LH의 사업대행자 지정 등을 통해 방치건축물(949개동) 사업 재개 지원(장기방치건축물 정비법 등 개정, ‘15.4/4분기)
* 지자체가 건축주 등 이해관계자간 합의를 도출하고, 금전관계는 감정평가액 내에서 청산

전국에 공사중단되어 방치된 건축물이 949동(‘14.12기준)에 달하나, 사업성 부족과 권리관계가 복잡하여 사업재개가 어려워 경관문제와 안전문제가 해결되지 않고 있다.

앞으로, 공사중단 건축물 해소를 위해 공공기관(LH)을 사업대행자로 투입하며, 사업성 제고를 위해 용적률 인센티브·용도변경 허용과 사업기간 동안 취득세와 재산세 감면 등 인센티브를 부여한다.

방치건축물 정비사업을 통해 발생하는 수익금은 방치건축물 정비사업의 용도로만 이용할 수 있다.

(3) 공공건축물 리뉴얼 활성화

공공건축물이 노후화되고 있으나, 재원부족으로 리뉴얼이 지연되는 문제와 공공건축물내 민간 편의시설이 부족한 문제를 해소하기 위해, 제도개선을 통해 민간투자를 활용한 “행정시설+주민커뮤니티시설+상업시설”의 복합개발을 적극 활성화할 계획이다.
※ 준공 후 30년 이상 된 국유재산 건축물은 총 8,789동(총 대장가액 32조6천억원)

SOC에 대한 민간투자법(‘15.4/4분기)을 개정하여 공공청사도 민간투자 대상으로 추가하고
노후 공공청사 등도 민간참여개발* 대상으로 포함될 수 있도록 개선**한다. (국유재산법 개정, ‘15.4/4분기)
* 정부와 민간이 공동으로 SPC를 설립하여 개발(국유재산법 제59조의2)
** (현행) 5년 이상 활용하지 않은 재산, 청사이전으로 용도폐지한 재산 등(개선) 국유재산심의위원회 심의를 거쳐 개발 필요성이 인정되는 재산 추가


국유재산을 위탁받아 개발할 수 있는 위탁개발기관으로 LH 등 공기업을 추가*한다. (국유재산법 시행령 개정, ’15.4/4분기)
* (현행) KAMCO만 위탁개발 가능→(개선) LH 등 공기업 추가

민간투자자가 사업을 안정적으로 운영할 수 있도록 토지 등의 임대기간을 현행 5년에서 50년까지 허용한다.

(4) 노후건축물 등 안전진단 강화 및 건축관련 안전산업 육성

① 노후공동주택 정비 및 안전취약 건축물 점검

안전진단 결과 사용제한ㆍ사용금지 조치된 노후공동주택을 도시정비법상 지정개발* 대상으로 추가(도시정비법 개정, 15.4/4분기)
* LH 등 공공주체가 수용을 통해 신속히 정비사업을 추진하는 방식(도시정비법 8조)

현재는 천재지변시 정비사업 시행인가 2년 지연 등의 경우만 가능하나, 앞으로는 안전진단 결과 D급(사용제한), E급(사용금지) 받은 경우도 지정개발이 가능하며, 조례의 용적률 기준을 법정 상한까지 완화할 수 있다.

안전관리의 사각지대*에 있는 건축물을 대상으로 공공부담으로 안전점검ㆍ컨설팅 등을 실시하여 안전관련 투자를 유도한다.
* 150세대 미만의 주택은 주택법상 의무관리대상에서 제외되고, 연면적 3천㎡ 미만의 건축물은 건축법상 정기점검대상에서 제외

② 건축관련 안전산업 활성화 기반 마련

소방설비 설치 기업에 대해 저리융자를 하는 안전설비투자펀드의 지원대상에 ‘노후건축물 리뉴얼 투자’를 추가하여 건축물 리뉴얼에 5천억원 이상 지원 한다. (운용지침 개정, ’15.4/4분기)

주택도시기금에서 도시재생활성화지역내 주택 뿐 아니라 노후건축물을 리뉴얼하는 경우도 장기·저리 융자 지원을 추진한다. (관련지침 제정시 반영, ’15.4/4분기)

지자체에서도 이행강제금 등을 재원으로 지역건축센터를 설치하고 노후건축물 정비 융자 또는 컨설팅을 할 수 있도록 추진한다.(건축법 개정, ‘15.4/4분기)

시설안전공단이 전담하여 유지·관리하는 시설물을 축소(191개소→152개소)하여 민간기업의 참여확대와 기술발전을 유도할 계획이다.

(5) 건축 관련 법·제도 정비

① 부유식 건축물(floating architecture)* 제도화
* 지면에 기반하지 않고, 수면위에 고정된 부체위에 건설되는 건축물(세빛섬 등)

소득수준 증가, 건축기준의 발달 등에 따라 부유식(floating) 건축물 수요는 증가하고 있으나, 인허가 절차·안전기준 등 법규상 기준이 불명확하여 사업추진의 곤란한 상황이므로,

부유식 건축물*의 법적지위(현행: 선박 또는 건축물)를 명확히 하고, 건축기준 등을 마련할 계획이다. (건축법 개정, ‘15.4/4분기)

부유식 건축물의 안전강화와 사업 활성화를 위해 건축법에 부유식 건축물의 정의와 부유식 건축물에 대한 건축기준의 특례(대지와 도로와의 관계 등)가 마련되며, 부유식 건축물에 대한 구조·방재·설비·유지관리 등에 대한 기준제정이 추진된다.

건축물 복수용도 허용 등 규제개선 및 관리시스템 마련

건축주가 복수용도 신청시 안전기준·입지기준 등을 모두 만족하는 경우 건축물대장에 복수용도 기재를 허용*한다. (건축법 개정, ‘15.4/4분기)
* 예시: (현행) 기숙사 → (개선) 기숙사+숙박시설 (방학기간 활용)
(현행) 연수원 → (개선) 연수원+숙박시설 (주말기간 활용)
(현행) 창고 → (개선) 창고+판매시설 (공간구획없이 가능)


건축물은 1건물 1용도가 원칙이므로, 그동안 건축물을 탄력적으로 활용하는데 한계가 있었으나, 복수용도가 허용되면 계절별, 요일별, 수요별로 탄력적인 적용이 가능하다.

예를 들면, 기숙사의 경우 방학기간 동안 숙박시설로 활용가능하고 창고시설도 판매시설까지 허용 받아 저장 수용에 따라 공간을 조정할 수 있다.

【 의의 및 기대효과 】

국토부는 이번 건축투자 활성화 대책을 통해 연간 2.2조원 신규투자 창출 등 경제적 효과 외에도 국민안전이 제고되고, 건축행정 서비스의 질도 크게 향상될 것으로 기대한다.

오늘 발표된 대책들은 민-관 의견 수렴을 거쳐 구체적 실행방안을 마련하여 최대한 속도감 있게 추진하고, 부처 간 협업이 필요한 과제에 대해서는 협의 채널을 가동하여 차질 없이 실행해 나갈 계획이다.

아울러, 국토부는 경제 회복과 성장잠재력 확충에 주안점을 두고, 주요 과제들이 실제 시장에서 작동하고 있는지 지속적으로 모니터링 하면서, 보완 사항이나 추가적인 개선 사항들을 발굴해 나갈 것으로 건축투자 활성화에 대한 높은 의지를 보였다.

 

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